タヌキれぽーと✍️

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不動産証券化マスター要点①(GK-TK・SPC・宅建業法・金商法・組合契約)

不動産ファンドで必須の資格となる宅建不動産証券化マスターについて、ブログで定期的に

試験に向けた要点整理を書いていきたいと思います!!

 

空欄を埋めるクイズ形式ですので、勉強後の確認に使ってください。

 

第1回目は不動産証券化マスターから、GK-TK・SPC・宅建業法・金商法・組合契約についてクイズを出しております。

 

この範囲は不動産証券化マスターで最も難しく合否が分かれる分野ですので確実におさえてください。

 

 

GK-TK方式

GK-TK 方式とは、GK=Godo Kaisha (合同会社)、TK=Tokumei Kumiai(匿名組合)を組み合わせた投資ストラクチャー。出資した事業からの分配について課税されないのが大きな特徴。

 

・不特法の倒産隔離スキームでは、SPCであるGKは特例事業者として( ① )を負うだけである。

・不特法の特例事業方式で特例事業者が現物不動産を保有し、匿名組合出資を受ける場合の匿名組合上の組合員の権利は( ②  )とされる。

信託財産に属する財産に対しては( ③ )ができない。

・信託受託者が現物不動産を信託不動産として保有し、GKが信託受益権を保有する場合には、GKは不動産取引を行っておらず、(  ④   )の適用を受けない。

 

答え

①事前の届出義務 ②金商法上のみなし有価証券 ③強制執行 ④不特法

 

 

 特定目的会社の法制度(SPC)

SPC(Special Purpose Company)・・・金融機関や事業会社などが資産の流動化や証券化を利用する目的で設立された会社

 

特定目的会社はSPCとして、SPC自体の倒産リスクを最小化する( ①  )が求められる。

よって、取締役、取締役の選任・解任権も議決権保有者も( ② )とすることが求められる。

特定目的会社には匿名組合出資を受けるという資金調達手段は認められていないが、不動産

(  ③  )を保有する組合の出資持分を特定資産として取得することは可能。

 ・特定資産が不動産信託受益権である場合は、資産流動化法上の特定資産管理処分受託者を置く必要がなく、任意に金商法上の( ④    )を締結することができる。

 

答え

①倒産隔離 ②第三者 ③信託受益権 ④投資助言契約

 

 

不動産証券化ビークル宅建業法

・運用を行う資産に現物不動産がある場合は、資産運用会社は( ①   )上の免許が必要である。

・主として不動産運用を目的とする投資法人の資産を運用を行う場合には、資産運用会社は宅建業法上の取引一任代理等の認可を必要とし、その認可を受けた資産運用会社が運用する登録投資法人は( ②  )とみなされる。

・現物不動産のオリジネーターが( ③   )を販売する行為は金融商品取引行為には当らない。

 

答え 

宅建業法 ②宅建業者 ③不動産信託受益権

 

組合契約

 

組合契約は、各当事者が出資をして共同の事業を営むことを約することによって、その効力を生ずるもの。

 

・任意組合の組合員は( ①   )について無限責任を負う。

・組合債務について有限責任を負う有限責任組合の存在が認められている。有限責任組合は政令で認められる担保不動産の取得を除き、( ② )を取得することができない。

・金商法上の集団投資スキーム持分は組合の対象資産が何かによって区分されずに、原則として全て( ③   )となるような規定がされている。

 

答え

①組合債務 ②現物不動産 ③みなし有価証券

 

不動産証券化と金商法

・不特法上の特例事業者との不動産特定共同契約上の権利は金商法上のみなし有価証券であるので、私募の取扱いという観点から( ① )に委託する必要がある。

・不特法には、不動産特定共同事業者の行為規制について、相手方または事業参加者が特例投資家である場合には、行為規制の一部について適用しないこととしているが、特例投資家の中には金商法上の( ②   )が含まれる。

・不動産運用からの収益を資本市場の投資家に配分する制度としてのリートにおいては、金商法上の( ③   )が2014年から上場リートと私募リートで適用されるようになった。

 

答え

①第二金融商品取引業者 ②特定投資家 ③インサイダー規制